Kolumne koje slede zamišljene su kao svojevrsni dijalog. Zamisao je da dvojica prijatelja, ideološki na suprotnim stranama, ispisuju svoja promišljanja o društvu, politici, prošlosti, sadašnjosti i budućnosti. Ideja je da se na jednom mestu mogu pročitati suprotstavljena mišljenja. Dijalog je, u bilo kojoj formi, u današnjoj Srbiji retka životinja, pred izumiranjem.

Još par cigli u zidu

23. 12. 2022. | Kolumne

To da nisam ekonomista smo već raspravili, ali bih morao reći da nisam ni građevinac… Za razliku od ekonomije, koju sam čitao, o građevini ne znam baš ništa… Daleko sam ispod proseka prosečnog muškarca u Srbiji, nit znam da držim mistriju, niti me fascinira visak, nit’ mislim da je mešalica vesnik proleća…

Šalu na stranu, poslednjih par godina, a u poslednjih godinu-godinu i po, cene stanova, posebno u BG i NS su, današnjim jezikom rečeno, najviše u modernoj istoriji Srbije… Možda to pitanje, da li je to poskupljenje realno ili pak ne i nije, najbolje za ono što nas čeka…

Svedoci smo konstantnog rasta inflacije u celom (bar meni poznatom) svetu. Prezaduženost kako građana, tako posebno privrede, sve je veća, a reakcija centralnih banaka je uglavnom usmerena u pravcu povećanja referentnih kamatnih stopa i dodatnom (neki bi rekli besomučnom) štampanju novca… Ovo vodi i povećanju javnog duga, a posledično i sveopštoj štednji, pa time i padu cena nepokretnosti. U SAD-u su cene hipotekovanih dugova (sistem hipoteka je malo drugačiji nego kod nas, ali je princip vrednosti identičan) porasle na gotovo 6,5% (što je apsolutni rekord posmatrano od 1997. godine) čime je ukupno tržište nepokretnosti samo u 2022. godini palo za gotovo trećinu. Sve ovo ne zaobilazi ni Srbiju, ali apsurdno, kod nas cene nepokretnosti i dalje divljaju, uprkos značajnom povećanju kamata na stambene kredite i uprkos realnom obezvređivanju novca, pa čak i evra.

Po zvaničnim podacima RGZ-a, sve što se izgradi to se i proda, a po podacima agencija za promet nepokretnosti, potražnja daleko prevazilazi ponudu. U Novom Sadu, kvadratni metar u novogradnji, odavno je prešao iznos od 2.000 evra. I prodaje se! Za pola godine, u kupoprodajnim transakcijama za nepokretnosti, obrnulo se 3,6 milijardi evra! Skoro duplo više od priliva stranih investicija u istom periodu!

Ko kupuje, niko ne zna, ali se zna da je preko 75% transakcija završeno u „kešu“. Odakle, ni to nije baš najjasnije, ali je jasan ekstra profit investitora i neodrživost modela u kome levitiramo. Uz ovakav rast (divljanje) cena kvadrata, kupci ovih („keš“) stanova nisu čak ni zainteresovani za izdavanje, dovoljno im je što cena kvadrata skače. Više od polovine novoizgrađenih stanova, iako su našli vlasnike, ostali su prazni i neuseljeni, ali ipak oni uvek mogu da se izdaju…

Kod „kreditnih“ kupaca, situacija je u mnogome drugačija. Porastom euribora, značajno su porasle i rate kredita. Za 100.000 evra kredita, pozajmljenog na 30 godina, u januaru ove godine, rata je iznosila cca 405… danas je gotovo 503 evra! Celih 100 evra mesečnog udara na kućni budžet… Za slučaj da euribor dostigne 5% (a konstantno raste) ista ta rata će skočiti na preko 700 evra! Kako će se ovi krediti vraćati, niko ne zna. Znamo da banke nemaju milosti i da će svoje hipoteke naplatiti. Nit stana, nit novaca, pa kako nam bude!

Logično je pitanje da li sve ovo liči na „balon“ nekretnina iz koga je izašla kriza 2008/09 i hoće li i kod nas ovaj balon eksplodirati? Na žalost, odgovor je, barem kratkoročno, i više nego pesimističan… Za balon, nisu dovoljne samo nerealno visoke cene, nužna je i hiperprodukcija stanogradnje… Kod nas ona ne postoji. Da, zida se više nego ikad, ali nismo u suficitu stambenog prostora i sve što se pojavi na tržištu proda se. Često (odnosno najčešće) i mnogo pre nego što se uopšte i izgradi. Pre je za očekivati (slično kao 08/09) smanjenje, ili čak stagnaciju stanogradnje, potom blagu korekciju cene kvadrata na dole, nego krah tržišta nekretnina! Problem je što u BDP-u građevinska industrija predstavlja osnov povećanja istog, a knjiži se samo vrednost, dok se „zaduženje“ za izgradnju te vrednosti, ostavlja za dospeće kredita.

S obzirom da će srednjeročno javna potrošnja sigurno biti sve manja (posebno investicioni projekti), a opterećenje budžeta sve veće (posebno davanja u energetiku, pokrivanje gubitaka javnog sektora i vraćanje dospelih kredita), što uz rastuću inflaciju, nesumnjivo vodi u recesiju. Pozajmljeni novac će se morati vratiti, a preskupo plaćani kvadrat, neće vredeti koliko smo platili. Da li će nominalno kvadrat manje koštati ili će naprosto manje vredeti, potpuno je svejedno, dugovi će sigurno biti preveliki! Usporavanje ili zaustavljanje građevinske industrije drastično će da smanji i BDP i priliv sredstava u budžet, što opet, posledično, vodi i manjim zaradama (u apsolutnoj vrednosti) i većem siromaštvu…

Čini se da je poslednji trenutak da se nešto uradi, a ukoliko se već priča o oporezivanju ekstra profita u energetskom sektoru, moram da primetim, da je ekstra profit daleko veći u građevinskom i u finansijskom sektoru, a o tome svi ćutimo…

Boško Orlić

Pogledajte i druge Lava LAB kolumne ovde.